ゴールデンビザ比較｜実体験から導く結論7カ国

ゴールデンビザ比較を本気でやろうとすると、国ごとに要件が異なりすぎて何から手をつければよいか分からなくなります。私自身、フィリピンとハワイに不動産を保有しながら、「次の一手はヨーロッパか」と7カ国を精査した経験があります。AFP・宅建士の視点で投資要件・税制・居住義務を整理した記録を、この記事で包み隠さず公開します。

ゴールデンビザ比較の前提整理｜何を軸に選ぶべきか

「投資額」だけで選ぶのが危険な理由

ゴールデンビザの比較記事を読むと、たいてい「最低投資額」だけがクローズアップされます。しかし私がフィリピンの不動産を取得した際に痛感したのは、表面上の投資額と「実際に動く総コスト」がまったく別物だということです。

取得税・登録費用・弁護士費用・為替コスト、そして取得後の維持費が積み上がると、公称の投資要件額の1.2〜1.5倍が現実の支出になるケースは珍しくありません。ゴールデンビザも同じ構造です。「25万ユーロから」という数字の裏に、申請手数料・翻訳公証費用・現地弁護士費用が乗ってきます。

私が7カ国を精査した時の軸は、投資額・居住義務・税制・家族帯同・永住条件・申請期間・出口戦略の7項目です。この7軸で見て初めて「自分に合う国」が浮かび上がります。

2024〜2025年に起きた制度変更を押さえる

ゴールデンビザの制度は政治状況に連動して頻繁に改定されます。ポルトガルは2023年10月に不動産直接購入ルートを廃止し、ファンド投資や文化遺産修復などへ要件を絞り込みました。スペインは2025年に不動産ルートの廃止を閣議決定し、実質的に封鎖されています。

制度変更は申請の途中でも影響することがあるため、情報の鮮度が命です。私は現地パートナーのレポートと現地法律事務所のニュースレターを定期的に確認する習慣をつけています。この記事の情報は2025年6月時点のものをベースにしていますが、個別の申請前には必ず現地の専門家に最新状況を確認してください。

7カ国の投資要件を一覧化｜実際に精査した数字

投資額・申請費・居住義務の3点セットで比較する

以下に私が精査した7カ国の概要を整理します。数字は2025年6月時点の参考値であり、為替・制度改定によって変動します。申請前は必ず現地弁護士・移住専門家へ確認してください。

• ポルトガル：投資ファンド経由で最低50万ユーロ〜。不動産直接購入ルートは2023年10月廃止。居住義務は年間7日間という緩やかさが継続中。
• ギリシャ：アテネ・サロニカ等の主要エリアは2024年9月以降、不動産要件が80万ユーロに引き上げ。地方エリアは40万ユーロ。居住義務は事実上なし。
• スペイン：不動産ルートは2025年に廃止方針。代替としてスタートアップ法に基づく起業ビザが注目されているが、ゴールデンビザとは別カテゴリ。
• マルタ：居住プログラム（MPRP）で最低10万ユーロの政府拠出＋不動産賃貸または購入。EU加盟国だが永住・国籍は別途要件あり。
• イタリア：投資家ビザとして25万ユーロ（スタートアップ出資）〜250万ユーロ（国債購入）の幅。年間183日以内の滞在ならNHR的な税制優遇の検討余地あり。
• アラブ首長国連邦（UAE）：不動産取得額200万ディルハム（約8,000万円）以上。所得税・キャピタルゲイン税ゼロが最大の魅力。ただし法人課税は2023年から9%導入。
• マレーシア：MM2Hプログラムが2023年にリニューアル。居住条件として年間90日の滞在義務が復活。月額収入証明や資産証明の基準が引き上げられた。

私が特に注目したのはギリシャとUAEです。ギリシャは地方エリア40万ユーロという投資額の現実感と、居住義務がほぼない点がFP的に「コストパフォーマンスが高い」と判断できます。UAEは税制面での優位性が際立ちますが、日本の居住者判定・タックスヘイブン対策税制との関係を整理しないと節税効果は見込めません。税務判断は必ず税理士へ相談してください。

申請期間と出口戦略も忘れてはいけない

ゴールデンビザの申請期間は国によって大きく異なります。ポルトガルは2021〜2022年に大幅な審査遅延が発生し、2〜3年待ちという状況が報告されました。現在は改善傾向にありますが、それでも12〜18カ月のバッファは見ておくべきです。

ギリシャは比較的スムーズで、申請から取得まで6〜12カ月が目安とされています。私が現地のビザ専門弁護士から聞いた話では、書類の不備が最大の遅延要因だとのことでした。翻訳・公証は国内で整えてから渡航する方が時間のロスを減らせます。

出口戦略とは、「そのビザでどこを最終目標にするか」です。永住権・市民権取得までの年数は国によって5〜10年と幅があり、その間の投資資産をどう維持するかが資産計画の核心になります。ゴールデンビザ2026最新動向｜私が調べた6つの制度変更点

35歳移住目標で精査した私の実体験

フィリピン・ハワイの不動産保有者として感じたヨーロッパとの差

私はすでにフィリピンとハワイに実物不動産を保有しています。フィリピンは外国人の土地所有制限があるため、コンドミニアム（区分所有）という形での取得です。ハワイは州法の枠内でフルオーナーシップを保有しています。この二つの経験があるからこそ、ヨーロッパのゴールデンビザに紐付く不動産投資の「異質さ」が分かります。

ヨーロッパの場合、投資額がビザ取得の「条件」として紐付くため、簡単に売却・換金ができません。ポルトガルのファンドルートなら最低保有期間5年、ギリシャの不動産なら「ビザ有効期間中は保有継続」が原則です。不動産としての収益性だけでなく、「ビザ維持コスト」として割り切れるかどうかが判断の分かれ目になります。

私自身は現時点でヨーロッパ案件の購入には至っていませんが、ギリシャ地方エリアの物件視察は実施済みです。現地の物件価格・管理会社の質・賃貸需要の実態を自分の目で確認することが、意思決定の前提だと私は考えています。

海外金融機関での経験から見た「移住と資産管理の連動」

私はかつて海外金融機関で営業に携わっていました。その時に富裕層・経営者から多く受けた相談が「海外移住とポートフォリオの整合性」です。具体的には、移住後の居住者区分が変わることで、保有する金融資産の課税関係が一変するケースです。

例えばUAEへの移住を検討する場合、日本の出国税（国外転出時課税）の対象になる有価証券等の含み益が1億円以上あるケースでは、移住前に税理士と綿密なシミュレーションが必要です。私はFP資格を持ちますが、税務判断そのものは税理士の専門領域です。「ゴールデンビザを取ったら税金がゼロになる」という単純な話にはならないことを、この場で明確にお伝えしておきます。

私が経験した富裕層相談の中には、ゴールデンビザ取得後に「思ったほど税負担が減らなかった」と戻ってきたケースもありました。居住実態・生活の本拠地の判定は、客観的な事実で判断されます。税理士への事前相談は必須です。

居住義務と税制の落とし穴｜見逃すと後悔する4つのポイント

「居住義務なし」の国でも日本の税務リスクはゼロではない

ギリシャやポルトガルのゴールデンビザは「居住義務がほぼない」点が魅力として語られます。しかしこれはあくまで現地国のビザ維持条件の話です。日本の所得税法上の「居住者」判定は別の基準で行われます。

日本の所得税法では、国内に住所を有する者、または現在まで引き続き1年以上居所を有する者を「居住者」と定義しています。ゴールデンビザを持ちながら日本に住み続けている場合、日本での全世界所得課税は継続します。「ビザを取れば節税になる」という理解は危険であり、節税効果の有無は個別の事情によって大きく異なります。必ず税理士に確認してください。

また、移住先国が日本と租税条約を締結しているかどうかも重要です。ポルトガル・ギリシャ・スペインは日本と租税条約を締結していますが、条約の具体的な適用については専門家への確認が欠かせません。ゴールデンビザ実体験|35歳移住目標で比較した6カ国投資要件

現地の税制優遇制度は「永続」を前提にしてはいけない

ポルトガルには「NHR（非居住者税制）」という優遇制度がありました。外国源泉所得を10年間非課税にする制度として移住者に人気でしたが、2024年から「NHR2.0」へと改定され、対象者が特定職種・研究者等に限定されました。一般的な富裕層・投資家向けの恩恵は大幅に縮小されています。

イタリアには「定額税制（Flat Tax）」があり、海外源泉所得に対して年間10万ユーロの一律課税を選択できます。ただしこちらも政権交代による制度変更リスクは常に存在します。制度の優遇を前提にした長期計画は、必ず「制度が変わった場合のシナリオ」もセットで用意すべきです。

私がハワイ不動産を取得した際も、現地の固定資産税優遇制度が一部変更になった経験があります。制度は「現時点のもの」として理解し、変更を前提に出口戦略を組んでおくことが資産管理の基本です。

まとめ｜ゴールデンビザ比較で押さえるべき結論と次のステップ

7カ国比較から導いた4つの判断基準

• 投資額の「実質コスト」で見る：公称の投資要件に1.2〜1.5倍の付帯費用が乗ることを前提に資金計画を立てる。
• 居住義務は「現地要件」と「日本の税務判定」を分けて考える：現地ビザ維持と日本の課税居住者判定は別ルールで動く。
• 制度変更リスクを出口戦略に組み込む：ポルトガルNHR廃止・スペイン不動産ルート廃止など、制度変更は現実に起きている。5〜10年の長期保有を前提とする場合は変更シナリオを必ず用意する。
• 税務判断は税理士、法務判断は現地弁護士に委ねる：FP・宅建士の知識は「全体像の把握」に使い、個別判断は各専門家に依頼するのが資産を守る上での現実的な姿勢です。

次のステップ｜情報収集から専門家相談へ

ゴールデンビザは「投資移住」という性質上、情報収集と専門家相談を並走させることが不可欠です。まずこの記事で7カ国の全体像を把握し、自分の投資余力・居住プランに合う候補国を2〜3カ国に絞ることを勧めます。

次に、候補国の現地弁護士・移住エージェントに個別相談し、同時に日本側の税理士に「移住後の課税関係」を確認してもらうのが正しい進め方です。私自身も法人の顧問税理士と定期的に打ち合わせを行い、海外資産の課税関係を整理し続けています。決算前の打ち合わせでは「海外不動産の減価償却・外国税額控除」について必ず確認する習慣をつけています。

海外移住を「ビザを取るだけ」で完結させず、税務・資産管理・生活設計を一体で動かすことが、後悔しない移住の条件です。具体的な移住プランの情報収集には、以下のサービスも参考にしてください。

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