ゴールデンビザの完全ガイドとして、AFP・宅地建物取引士の資格を持つ私Christopherが、35歳で海外移住を本格検討した経験をもとに解説します。フィリピンとハワイで実物不動産を保有し、海外金融機関での営業経験も持つ立場から、ポルトガル・ギリシャをはじめとする7カ国の投資ビザ制度を実務視点で比較します。制度の建前だけでなく、実際に使える情報をお届けします。
ゴールデンビザとは何か｜完全ガイドの前提知識
ゴールデンビザの定義と他の投資ビザとの違い
ゴールデンビザとは、一定額以上の投資を条件に居住権または長期滞在ビザを付与する制度の総称です。厳密には各国で制度名が異なり、ポルトガルでは「ARI（Autorização de Residência para Atividade de Investimento）」、ギリシャでは「ゴールデンビザプログラム」と呼ばれています。
一般的な就労ビザや観光ビザと決定的に異なる点は、「投資行為そのものがビザ取得の根拠になる」という構造です。労働市場に影響を与えることなく、資産を現地に移転するだけで合法的に居住権を得られる仕組みであるため、資産規模のある経営者層に特に注目されています。
私がこの制度を調べ始めたのは、東京で法人を経営しながら、フィリピンとハワイに不動産を保有する中で「もう一軸の居住地を持つべきか」と考えたことがきっかけでした。海外金融機関での営業経験を持つ立場から見ても、富裕層が複数の居住権を持つことは資産保全の観点で合理的な判断だと感じています。
ゴールデンビザが注目される背景と2026年現在の動向
2020年代以降、日本人のゴールデンビザへの関心は急速に高まっています。円安の定着、国内税負担への意識変化、リモートワークの普及という3つの要因が重なったことが背景にあります。
ただし、制度の変更は頻繁に行われています。ポルトガルは2023年に不動産投資によるゴールデンビザ取得を原則廃止し、ファンド投資や研究活動支援などに要件を絞りました。ギリシャは2024年に主要エリアでの不動産最低投資額を25万ユーロから80万ユーロに引き上げました。
こうした変更を追いかけずに「以前の情報で申請しようとした」ケースを、私は海外不動産の現地視察や現地パートナーとのやりとりの中で複数回耳にしています。最新情報の確認を怠ると、準備コストが無駄になるリスクがあります。この点は強調しておきたいと思います。
主要7カ国の投資要件比較｜私の35歳移住計画で精査した数字
ポルトガル・ギリシャ・スペイン・マルタの投資要件詳細
私が35歳での移住を本格的に検討する中で、まずヨーロッパ4カ国を精査しました。以下は2025年末時点での情報をもとにした比較です。制度は変更される可能性があるため、最終確認は各国の公的機関または現地弁護士に委ねることを強くお勧めします。
ポルトガルは2023年の改正後、ファンド投資50万ユーロ以上が主流の取得ルートになっています。不動産ルートは内陸・低密度地域・自治区に限定されており、事実上リスボンやポルトへの不動産投資でのビザ取得は困難です。取得後5年で永住権申請が可能で、7年でポルトガル国籍取得のルートもあります。
ギリシャは2024年の改正でアテネ中心部・テッサロニキ・ミコノス・サントリーニ等の人気エリアは80万ユーロ以上、それ以外のエリアは40万ユーロ以上の不動産投資が必要です。処理スピードの遅さは業界内でも知られており、申請から取得まで18〜24カ月かかるケースが報告されています。
スペインは2024年4月、新規申請の受付を停止しました。今後の再開時期は未定であるため、現時点では選択肢から外れています。
マルタはEU加盟国の中でも永住権取得のハードルが低めで、不動産賃借または購入＋政府貢献金の組み合わせで約11万〜15万ユーロ程度から参入できます。ただし、パスポートプログラム（市民権取得）は別途150万ユーロ規模の投資が必要です。
UAE・マレーシア・フィリピンの投資ビザ比較
アジア・中東圏の3カ国も精査しました。日本からのアクセスや時差、文化的親和性を重視する方にとってはヨーロッパより現実的な選択肢になり得ます。
UAEのゴールデンビザは200万ディルハム（約8,000万円）以上の不動産投資、または特定職種の専門家要件を満たすことで取得できます。10年間有効で、法人設立も含めた資産運用の拠点として機能します。個人所得税ゼロという税制は、多くの経営者にとって強い引力を持ちます。ただし、法人税は2023年から9%が課税される点は注意が必要です。
マレーシアのMM2Hプログラムは2021年に要件が大幅に厳格化され、定期預金100万リンギット（約3,000万円）の維持が必要になりました。一方で2023年にプレミアムカテゴリが新設されており、条件次第では選択肢として検討できます。
フィリピンは私が実際に不動産を保有しており、現地感覚が身についています。SRRV（特別退職者ビザ）は50歳以上が対象で、35歳には該当しません。ただし、フィリピン国内で法人設立と不動産投資を組み合わせた中長期滞在の構造は、私自身が実践している形です。ビザ制度としてのゴールデンビザは整備が途上であるため、専門家との連携が欠かせません。
国別の税制メリットを検証する｜FP視点で見た実態
ポルトガルNHR制度の現状とギリシャ・UAEとの税負担比較
ゴールデンビザと税制は、切り離して考えることができません。ビザを取得しても、税務上の居住地をどこに置くかによって実際の税負担は大きく変わります。この点はAFPとしての知識を活かして、FP視点で整理します。ただし、個別の税務判断は税理士または現地の税務専門家にご相談ください。
ポルトガルのNHR（非常居住者制度）は2024年から「IFICI」という新制度に移行しました。旧NHRでは外国源泉所得への課税が10年間免除されるケースがありましたが、新制度では対象者が研究者・専門人材・スタートアップ創業者などに限定されています。会社経営者が単純に移住しただけでは旧制度ほどの恩恵を受けにくい構造になっています。
ギリシャは「外国源泉所得に対する一律課税制度」として年間10万ユーロの定額課税オプションがあります。外国から得た所得に対してギリシャ国内で10万ユーロを納付すれば、残りは課税されないという仕組みです。所得が高い経営者にとっては相対的に有利な場合がある一方、所得規模によっては過剰な負担になるケースもあります。
UAEは個人所得税ゼロが維持されており、税負担の軽減という観点では数値的に分かりやすい位置づけです。ただし、日本の居住者要件や租税条約の適用関係など、実際の節税効果は個別の状況によって異なります。「UAEに移住すれば日本の税金がゼロになる」という単純な理解は誤りであり、この点は必ず税理士に確認すべき事項です。
日本の税務上の居住者要件と出国税の関係
海外移住を検討する際に多くの方が見落とすのが「出国税（国外転出時課税制度）」です。1億円以上の有価証券等を保有している場合、日本を出国する時点で含み益に対して課税される制度が2015年から適用されています。
また、日本の所得税法上の「居住者」要件は、単純に住民票を移すだけでは解決しません。国税庁の基準では、生活の本拠・家族の居住地・職業などが総合的に判断されます。ゴールデンビザを取得して海外に住民票を移したとしても、日本国内での実態が残っている場合は居住者として扱われるリスクがあります。
私の場合、東京に法人があり家族も国内にいるため、現時点では単純な移住は現実的ではありません。それでも「拠点を増やす」という観点でのゴールデンビザ取得は検討に値すると考えています。このような複合的な判断は、国際税務に精通した税理士との事前相談が前提になります。
申請の流れと必要書類｜実務で見えた落とし穴
ゴールデンビザ申請の一般的なステップと期間
国によって異なりますが、ゴールデンビザ申請の大まかな流れは共通しています。①現地弁護士・エージェントとの契約、②投資実行（不動産購入・ファンド払込等）、③必要書類の収集、④申請書類の提出、⑤生体認証・面談、⑥ビザ発行、という順序です。
ポルトガルの場合、現地に設置されたSEF（外国人国境警察）の廃止に伴い、2023年からIASM（移民庁）が管轄になりました。移行期の混乱で処理が遅延したケースが多く、申請から取得まで12〜24カ月を見込む必要があります。ギリシャも同様に18カ月前後が標準的な期間です。
必要書類として共通して求められるのは、パスポート・無犯罪証明書（アポスティーユ付き）・健康保険証明・投資証明・納税証明などです。日本で取得する書類にはアポスティーユという公証手続きが必要で、外務省への申請と翻訳費用が別途発生します。この費用と時間を軽視している申請者が多く、スケジュールが崩れる原因の一つになっています。
現地弁護士・エージェント選びで私が重視する4つの基準
海外不動産の購入経験を持つ立場として、現地専門家の選び方は非常に重要だと感じています。私がフィリピンで不動産を取得した際にも、現地の法務チェックを現地弁護士に委ねたことで、権利関係の問題を事前に発見できた経験があります。
私が重視する基準は4点あります。第一に「日本語対応の有無」より「現地法の実務経験年数」を優先すること。第二に「過去の日本人申請者の実績件数と成功率」を具体的な数字で確認すること。第三に「報酬体系の透明性」で、成功報酬型と固定報酬型のどちらが自分のリスク許容度に合うかを確認すること。第四に「申請後のフォロー体制」で、取得後の更新手続きや家族帯同の際のサポートまで一気通貫で対応できるかどうかです。
弁護士費用は国によって大きく異なりますが、ポルトガルであれば申請一件あたり5,000〜1万5,000ユーロ程度、ギリシャでも同程度の相場感があります。安さだけで選ぶと、後工程でのトラブル対応コストが膨らむことがあります。
ゴールデンビザ実体験|35歳移住目標で比較した6カ国投資要件
まとめ｜35歳移住計画で私が辿り着いた7つの判断軸とCTA
ゴールデンビザ選びで失敗しないための7つの判断軸
- 投資要件の最新確認：制度変更のスピードが速いため、申請前3〜6カ月以内の情報を現地弁護士から直接取得する
- 税務上の居住地との整合性：ビザ取得と税務居住は別問題。国際税務に詳しい税理士との事前確認が前提になる
- 日本の生活実態との兼ね合い：家族・法人・資産が日本にある場合、完全移住より「複数拠点」の設計が現実的な選択肢になる
- 投資対象の流動性：不動産投資は売却時の流動性リスクを伴う。ファンド投資との比較で自身のリスク許容度を測る
- 申請期間と生活計画の整合性：12〜24カ月の待機期間を前提にしたスケジュール設計が必要
- 永住権・国籍取得までの道筋：ゴールデンビザはあくまで入口。5〜10年後の出口戦略まで考えた国選びをする
- 現地生活の現実的なシミュレーション：視察なしの判断は危険。短期滞在を繰り返して生活実感を積み上げてから決断する
次のステップ｜情報収集から専門家相談へ
ゴールデンビザの完全ガイドとしてまとめてきた内容は、あくまで私の実体験と調査をベースにしたものです。個別の申請手続きや税務判断については、現地弁護士および国際税務に対応した税理士への相談が不可欠です。一人で抱え込まず、早い段階から専門家を巻き込んだ形で進めることをお勧めします。
私自身、フィリピンとハワイの不動産購入においても、現地の法務・税務の専門家チームと組んだことで余計なトラブルを回避できました。「自分で全部調べてから相談する」より「早めに相談して調べる方向性を絞る」方が、結果的に時間とコストを節約できます。
海外移住・ゴールデンビザに特化した情報を網羅的に比較したい方には、専門の比較サービスの活用も有効です。各国のビザ要件や実績のある現地パートナーをまとめて確認できるため、情報収集の効率が大きく上がります。
本記事は一般的な情報提供を目的としており、特定の投資・税務・法務行為を推奨するものではありません。記載内容は執筆時点の情報に基づきますが、最新情報や個別具体的な判断については、各分野の専門家(税理士・弁護士・宅建士・FP等)または公的機関にご相談ください。
【執筆・監修】
Christopher(AFP / 宅建士 / TLC)- 金融・不動産・法人実務の実体験ベースで執筆
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