EB-5の事例を調べ始めたのは、私自身が35歳での米国移住を本気で検討し始めたからです。AFP・宅地建物取引士として海外不動産を保有し、海外金融機関での営業経験を持つ私でも、アメリカ投資移住の全体像を把握するまでには相当な時間がかかりました。この記事では、投資家ビザとしてのEB-5ビザについて、地域センター型・直接投資型それぞれの移住事例と、却下された失敗パターンを整理して解説します。
EB-5事例を調べた背景と私自身の移住計画
なぜ35歳のタイミングでアメリカ投資移住を検討したのか
私はフィリピンとハワイに実物不動産を保有しており、東京都内で法人を経営しています。不動産ポートフォリオを拡張するなかで、資産管理の軸をアメリカに置く選択肢が現実味を帯びてきました。35歳という年齢は、グリーンカード取得後のキャリアと資産形成のバランスを考えると、決断のタイムリミットに近いと感じています。
EB-5ビザの投資要件は、2022年の制度改定（EB-5改革・整合法）によって変更されました。現在の標準投資額は105万ドルですが、TEA（対象雇用地域）と呼ばれる農村部や高失業率地域への投資であれば80万ドルに引き下げられます。私が調べた移住事例の多くは、この80万ドルラインを活用した地域センター型投資でした。
海外金融営業の経験から見えたEB-5の「情報格差」
以前、海外金融機関でのセールス業務に携わっていた時期に、富裕層や経営者から投資移住の相談を受けることが少なくありませんでした。当時感じたのは、EB-5ビザに関する情報の非対称性が非常に大きいという点です。移民弁護士・投資ファンド・移住コンサルタントの三者が関与するため、どの情報を軸に判断すべきか整理が難しいのです。
私自身はAFP（日本FP協会認定）の資格を持つため、金融商品としての側面からEB-5を評価することが得意です。一方、税務的な判断は税理士の領域であり、グリーンカード取得後の米国税務義務については必ず税理士への相談を推奨します。この記事ではあくまでFPと宅建士の視点で、投資判断と移住プロセスに絞って解説します。
投資額80万ドルの内訳実例と私が確認したコスト構造
80万ドルの資金はどう使われるのか
TEA適用案件での投資額80万ドルは、一見シンプルな数字に見えますが、実際の手出し総額はこれを上回ります。私が複数の事例を調べた結果、以下の費用が別途かかるケースが一般的です。
- 移民弁護士費用：1万5,000〜3万ドル程度（案件複雑度による）
- USCIS申請手数料：I-526E申請で約1万1,000ドル（2024年時点）
- 地域センターへの管理手数料：年間5,000〜1万5,000ドル程度
- I-485（国内調整）またはDS-260（領事処理）費用：数千ドル
つまり、80万ドルの元本投資に加えて、諸費用で10〜15万ドル前後が追加でかかることを前提に資金計画を立てるべきです。私がハワイの不動産を購入した時も、表面価格と実際の総取得費用の乖離に驚いた経験があります。EB-5でも同じ発想が必要です。
資金の出所証明（Source of Funds）が審査の核心になる
EB-5審査において、投資家が直面する現実的なハードルが「資金出所証明」です。USCISは投資資金が合法的に取得されたものであることを厳密に審査します。私が調べた移住事例のうち、審査が長期化したケースの多くは、この資金証明の準備が不十分だったことが原因でした。
具体的には、不動産売却益、事業売却益、相続、贈与、給与所得など、資金の発生源ごとに異なる証明書類が求められます。日本の不動産を売却して資金を作る場合は、売買契約書・登記事項証明書・税務申告書類が一セットで必要になります。この点については、移民弁護士だけでなく、日米両国の税務申告実績がある税理士と連携することが重要です。
地域センター型の成功事例：審査通過した3パターン
パターン①：農村部ホテル開発案件で条件付きグリーンカードを取得
私が調べた移住事例のなかで、処理スピードの観点から参考になったのが農村部（Rural）TEA案件です。2022年の制度改定により、農村部案件は優先処理の対象となりました。具体的な事例として、米国南東部の農村地域でのホテル開発プロジェクトに80万ドルを投資した日本人投資家（40代・会社経営者）のケースがあります。
この投資家は2023年初頭にI-526Eを提出し、農村部案件の優先処理により約14ヶ月でI-526E承認を受けました。その後、領事処理経由でDS-260を提出し、2025年前半に条件付きグリーンカードを取得しています。全体のリードタイムは約26ヶ月です。一般的な都市部案件では3〜5年待ちになることもある中で、農村部案件の優位性が実証されたケースといえます。
パターン②：高失業率TEA案件でコスト効率を優先した事例
農村部以外のTEA区分として、高失業率地域（Unemployment TEA）への投資も80万ドルの適用対象です。私が確認した事例では、米国中西部の製造業関連施設への投資案件で、プロジェクト自体の事業安定性が高く、元本回収リスクが低い案件として選ばれていました。
この事例で注目すべきは、投資家が地域センターの財務諸表・監査報告書・過去の雇用創出実績を徹底的に精査した点です。EB-5投資は元本保証がなく、プロジェクトが失敗した場合には投資資金が毀損するリスクがあります。AFP視点から言えば、リターン（グリーンカード取得）とリスク（元本毀損）を両軸で評価することが不可欠です。
直接投資型の成功事例と、知っておくべき3つの壁
パターン③：自社事業の米国進出でEB-5を活用した経営者
地域センター型とは異なり、直接投資型EB-5は投資家が自ら米国に新規事業を立ち上げ、フルタイム雇用を10名以上創出する必要があります。私が調べたパターンの中で、実現可能性が高いと感じたのが、日本で既存事業を持つ経営者が米国法人を設立して直接投資型を選ぶケースです。
具体的には、日本でIT関連サービスを展開する40代の経営者が、カリフォルニア州に米国法人を設立し105万ドルを投資した事例です（非TEA地域のため標準投資額を適用）。米国でのリモートワーク需要を背景にエンジニア採用を進め、I-526E提出から3年強でグリーンカードを取得しました。ただし、この方法は事業運営リスクを投資家本人が全て負う点で、地域センター型より難易度が上がります。
パターン④〜⑥：却下された失敗事例に共通する3つの原因
成功事例と同様に、却下・長期化したケースを調べることで判断軸が明確になります。私が確認した失敗事例に共通していたのは以下の3点です。
- 資金出所の証明不足：贈与を受けた資金の場合、贈与者の資金出所まで遡って証明が必要。一段階分しか用意せずRFE（追加書類要求）を受けたケースが複数あった
- 地域センターのTEA認定失効：投資時点ではTEA対象だったが、申請審査中に区域指定が変更され、追加投資差額を求められたケース
- 直接投資型での雇用創出未達：10名のフルタイム雇用という要件を、パートタイム労働者の合算で充足しようとして認められなかったケース
特に2点目のTEA認定変更リスクは、2022年改定後の制度下でも発生しており、投資前に移民弁護士を通じてTEA認定の現状と安定性を確認することが重要です。
カナダ移住比較実体験|35歳目標で調べた7つの判断軸と費用差
私がEB-5事例から学んだ判断軸6つ｜まとめとCTA
EB-5投資家として押さえるべき6つの判断軸
- ①農村部TEA案件を優先検討する：2022年改定後、農村部案件は優先処理の対象。処理スピードの差は実例で立証されている
- ②総コストは80〜90万ドル超で試算する：元本80万ドルに弁護士費用・申請手数料・管理費を加えた現実的な資金計画を立てる
- ③地域センターの過去実績を財務面で検証する：監査報告書・雇用創出実績・既存投資家へのヒアリングを必ず行う
- ④資金出所証明は「二段階」以上の深さで準備する：贈与・相続・不動産売却のいずれも、原資まで遡れる書類を準備する
- ⑤米国税務義務は税理士と事前に整理する：グリーンカード取得後は米国の全世界所得課税対象者になる。日本側の税務も含め、必ず専門税理士への相談を先行させる
- ⑥移住後の生活基盤設計をFP視点でセットにする：医療保険・教育費・住居費のシミュレーションは、ビザ取得プロセスと並行して進める
35歳移住を本気で検討するなら、情報収集の入り口を正しく選ぶ
私がEB-5の事例を調べてきた中で一番強く感じたのは、「正しい情報の入り口を選ぶこと」が審査結果を左右するという事実です。移民弁護士・FP・税理士の三者がそれぞれ異なる役割を持ち、どれか一つだけでは全体像を掴めません。
AFP・宅建士として海外不動産を保有し、フィリピン・ハワイで現地購入を経験した私が感じるのは、海外資産形成には「制度の理解」と「現地の実情」を組み合わせる視点が欠かせないということです。EB-5ビザは制度として成熟していますが、申請件数の増加・制度改定・地政学リスクの影響を常に受けています。定期的に最新情報をアップデートしながら判断することが求められます。
アメリカ投資移住・EB-5ビザの詳細情報をさらに深く調べたい方は、下記のリンクから専門情報を確認してみてください。個別の事情により最適なアプローチは異なりますので、最終判断は移民弁護士・税理士などの専門家に相談することを推奨します。
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本記事は一般的な情報提供を目的としており、特定の投資・税務・法務行為を推奨するものではありません。記載内容は執筆時点の情報に基づきますが、最新情報や個別具体的な判断については、各分野の専門家(税理士・弁護士・宅建士・FP等)または公的機関にご相談ください。
【執筆・監修】
Christopher(AFP / 宅建士 / TLC)- 金融・不動産・法人実務の実体験ベースで執筆
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